築50年アパートは問題だらけ！建て替えるメリット・デメリットや費用

豆知識

2026.02.03

・築50年アパートが建て替えたほうが良い4つの理由
 ・築50年アパートを建て替えたときのメリット
 ・築50年アパートを建て替える場合のデメリット・注意点
 ・築50年アパートに関するよくある質問（Q&A）
・築50年アパートの建て替えなら「エーエス・ライジング」へお任せ！

築50年アパートが建て替えたほうが良い4つの理由

ご自身が経営するアパートの築年数をご存じでしょうか？

もし築年数が50年を超えているようであれば、アパートの建て替え工事を検討したほうが良いかもしれません。

ここでは、築50年以上のアパートが建て替え工事を検討した方が良い理由について解説していきます。

①アパート全体のメンテナンス・修繕費がかさみやすい

築50年以上が経過したアパートは、基本的に多くの設備や配管などの耐用年数を超えており、老朽化していると考えられます。

そのため、アパート全体でメンテナンスや修繕費用が発生しやすい状態になっているため、築年数が新しいアパートに比べるとランニングコストが多くかかってしまいます。

アパートの建て替えには費用はかかりますが、建て替えをせずに築50年アパートのメンテナンス・修繕費を支払い続けるよりは、思い切って

②耐震性に問題がある場合が多い

建物の耐震性をはかる基準として、「旧耐震基準」と「新耐震基準」があります。「旧耐震基準」が「震度5強程度の地震でも建物が倒壊しない」であるのに対し、「新耐震基準」は「震度6強～7程度の地震でも建物が倒壊しない」ことが求められます。

2024年現在、50年前に建てられたアパートは「1974年」築になります。そのため、2024年現在で築50年アパートは、1981年6月1日に施行された「新耐震基準」に適合していない可能性が高いです。

なお、「旧耐震基準」の築50年アパートは、耐震性や老朽化などの理由で売却することも難しいの現状です。アパートをスムーズに売却するためには、建て替えをして「新耐震基準」に適合したアパートにする必要があります。

③アパート建て替え基準の「空室率5割」を超えやすい

築50年アパートは、建物の老朽化や入居者が求めるニーズとの乖離などの理由から、空室率が高い傾向にあります。

そのため、アパートを建て替える際の基準のひとつとされる「空室率5割」を上回っている場合が多く、アパートを建て替えやすい状況にあります。

④収益性アップの方法が限られている

また、空室率が高くなりやすい築50年アパートは、収益性も落ち込んでいる場合が多いです。

アパートの収益性が落ち込んでいる場合、フルリノベーションで内装を綺麗にするか、建物ごと建て替えるか、あるいは家賃や入居条件を下げるかの3パターンが考えられます。

築50年以上のアパートになると、フルリノベーションで綺麗にしようとしても、構造的な問題で限界があることが多いです。また、リフォーム後も建物全体の老朽化は変わらないので、修繕費やメンテナンス費が継続的に発生する可能性が高いです。

それらのことを考えた時、築50年以上のアパートは建て替えてしまったほうが、収益性のアップにつながりやすいと考えられます。

築50年アパートを建て替えたときのメリット

ここからは、築50年アパートを建て替えたときのメリットについてご紹介していきます。

アパートの収益性が回復する可能性が高い

上記でもお伝えした通り、空室率が5割を超え、収益性が下がってしまった築50年アパートは、基本的に収益性を回復する方法が限られています。

そのなかでもっとも効果が高いと思われるのが「アパートの建て替え」です。築50年アパートを建て替えることで、「新耐震基準」になるだけでなく、最新の入居者ニーズにあった内装や間取り、構造にすることが可能です。

そのため、立地などにもよりますが、アパートを建て替えることで空室率が減り、収益性の回復が期待できます。

アパートの建て替えが相続税対策にもなる

アパートの経営は相続税対策にもつながります。ただし、空室率が高い築50年アパートの場合、アパートの相続税評価額の算出方法で重要な「賃貸割合」が低くなってしまうため、節税効果が低くなってしまいます。

築50年以上経過し、空室率が5割以上になっているアパートであれば、建て替えて満室にすることで、相続税の節税対策の効果も高くなるメリットが期待できます。

所得税の節税にもつながる

アパートを建てると、減価償却によって所得税の節税効果があります。減価償却とは、アパート建築時にかかった費用を、法定耐用年数で定められた期間に分割し、経費として計上できる制度です。

木造アパートであれば22年間の減価償却期間がありますが、築50年アパートの場合は基本的に減価償却期間は終わっていると思います。しかし、アパートの建て替えを実施することで、木造アパートであれば再び22年間の減価償却期間が適用されます。

築50年アパートを建て替える場合のデメリット・注意点

ここからは、築50年アパートを建て替える場合のデメリット・注意点についても解説していきます。

高額なアパート建て替え費用が必要になる

築50年アパートを建て替える場合のデメリット・注意点として、まず挙げられるのは高額なアパート建て替え費用が必要になることです。

アパートの建て替えは、アパート新築費の他にも、既存アパートの解体費用や入居者の退去費用が必要になります。そのため、単純にアパートを新築するときよりも費用は高額になり、60坪の木造アパートで「4,200～5,400万円（税別）」程度の費用が必要になります。

アパートの建て替え費用について詳しくは、以下の記事をご覧ください。

＞＞熊本県でアパートを建て替える費用相場はいくら？タイミングや注意点｜エーエス・ライジング株式会社

長期入居者への立ち退き交渉が難航する可能性がある

築50年アパートを建て替える場合、ネックになるかもしれないのが長期入居者の存在です。アパートを建て替える際は、基本的に現在入居中の入居者に対し、他の物件へ引っ越してもらう「立ち退き交渉」が必要になります。

「立ち退き交渉」では、大家・管理会社側が入居者に対して費用を支払い、退去をしてもらいます。その際に、「退去費用」を支払うのが一般的です。

退去費用の相場は、一人当たり（一室あたり）「賃料×4～6ヶ月」とされています。しかし、長期入居者の場合、年齢などの問題によって引越し先の賃貸が見つからないなどの事情により、この立ち退き交渉が難航する可能性も多くあります。

入居者への立ち退き交渉について詳しくは、以下の記事をご覧ください。

＞＞アパート建て替え時に必要な立ち退き料（退去費用）とは？相場や交渉手順｜エーエス・ライジング株式会社

建て替えの期間中は家賃収入が途絶える（最低1年ほど）

アパートを建て替える場合、建て替え工事中の最低1年間は家賃収入がストップしてしまいます。そのため、アパートの建て替えはしっかりと計画をたてた上で、無理のないスケジュールで行なうことが大切です。

築50年アパートに関するよくある質問（Q&A）

ここからは、築50年アパートに関するよくある質問にお答えしていきます。

Q. 築50年のアパートはリフォームやリノベーションで対応できませんか？

A. フルリノベーションで内装を綺麗にすることは可能ですが、構造的な問題までは解決できないことが多いため、建て替えをおすすめするケースが多いです。

リフォームを行っても建物自体の老朽化は変わらないため、修繕費やメンテナンス費が継続的に発生し続けます。また、根本的な間取り変更や防音対策には限界があり、長期的な収益性を考えると建て替えたほうがメリットが大きいと言えます。

Q. 築50年のアパートは今のままだと地震に弱いですか？

A. はい、耐震性に問題がある可能性が高いです。

築50年（1974年築など）のアパートは、1981年に施行された「新耐震基準」以前の「旧耐震基準」で建てられています。震度6強～7クラスの地震に対する安全性が確保されていない恐れがあるほか、旧耐震基準のままだと売却も難しくなるのが現状です。

Q. 建て替えの際、現在の入居者の立ち退きはどうすれば良いですか？

A. 建て替え工事を行うには、入居者に退去してもらうための「立ち退き交渉」が必要です。

一般的には、大家側から入居者へ「立ち退き料（退去費用）」として賃料の4～6ヶ月分程度を支払い、合意を得て引っ越してもらう流れになります。特に長く住んでいる高齢の入居者などは次の住まいが見つかりにくく交渉が難航することもあるため、早めの計画と相談が重要です。

築50年アパートの建て替えなら「エーエス・ライジング」へお任せ！

この記事では、築50年アパートを建て替えたほうが良い4つの理由から建て替え時のメリット・デメリットなどについてご紹介してきました。

アパート全体の老朽化による修繕費（ランニングコスト）の増加や、空室率の上昇など、築50年以上経過したアパートは建て替えるべき理由がたくさんあります。また、建て替えることによって、築50年アパートが抱える問題が一気に解決し、多くのメリットが期待できます。

熊本県で築50年アパートの建て替えを検討されている方は、3,000万円台（税込）から木造アパートの建築が可能な「エーエス・ライジング」にお任せください。

たとえば他社平均とエーエス・ライジングの建築費用を比べると、家賃4.2万円のアパート2年分の家賃に相当する800万円弱の差が、最低でも発生します。

エーエス・ライジングが3,000万円台（税込）でアパートを建築可能な理由については、以下の記事や特設ページをご覧ください。

＞＞3,000万円台で建築可能！アパート経営成功の鍵は初期費用の安さ｜エーエス・ライジング株式会社

＞＞3000万円台からはじめるアパート経営｜熊本でアパートを建てるならエーエス・ライジング

エーエス・ライジングが建てるアパートの標準仕様や施工事例について詳しくは、以下のページをご覧ください。

＞＞標準仕様 | 3000万円台からはじめるアパート経営｜熊本でアパートを建てるならエーエス・ライジング

＞＞施工事例 | 3000万円台からはじめるアパート経営｜熊本でアパートを建てるならエーエス・ライジング

また、アパートの建て替えをご相談したい方は、エーエス・ライジングまでお気軽にご相談ください。

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最後に、エーエス・ライジングの「建ててよかった」と心から思える家づくりについて、参考になる記事をご紹介していきます。

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