立ち退き料（退去費用）とは？
「立ち退き料（退去費用）」とは、既存アパートの入居者に対して、アパート建て替えに伴う退去（立ち退き）を交渉する際に必要となる可能性がある費用のことを指します。
アパート建て替え時に立ち退き料が必要な理由
アパートのオーナー側が、現在の入居者に退去してもらうには、「正当事由（せいとうじゆう）」が必要となります。これは、「借地借家法28条」にて以下のように定められています。
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
（引用元：借地借家法 | e-Gov法令検索）
ここでいう「正当事由（正当な理由）」とは、以下のようなケースが当てはまります。
○貸主側の都合（貸主本人の利用、建物の売却、再開発など）
○建物（アパートなど）の著しい老朽化
○借主が契約違反をしていた場合
○賃貸契約期間の満了
アパート建て替えは「正当事由」に当てはまらないため、入居者に立ち退きの同意を得ていく必要があります。このとき、法的な義務ではないものの、「立ち退き料（退去費用）」を支払って解約を円滑に進める場合が多いです。
なお、「貸主側の都合（貸主本人の利用、建物の売却、再開発など）」「建物（アパートなど）の著しい老朽化」「借主が契約違反をしていた場合」「賃貸契約期間の満了」などの正当事由に関しては、基本的に立ち退き料（退去費用）は発生しませんし、入居者の同意がなくても賃貸契約の解除が可能です。
立ち退き料（退去費用）の相場
ここからは、アパートの建て替え時に入居者に退去を求めるときに貸主側が支払う「立ち退き料（退去費用）」について、一般的な相場を見ていきましょう。
賃料×4～6ヶ月×入居者数
アパートを建て替える際に必要となる「立ち退き料（退去費用）」は、先ほどもお伝えした通り法的な拘束力はないので、決められた費用があるわけではありません。
そのため、あくまでも1つの考え方として、以下が一般的な費用相場であると言われています。
○賃料×4～6ヶ月×入居者数
例えば、月5万円のアパートで、入居者が5人だった場合、「20～30万円×5名」となるので、「100～150万円」程度の立ち退き料（退去費用）が想定されます。
立ち退き料（退去費用）の内訳
上記で、1人あたりの立ち退き料（退去費用）を「賃料×4～6ヶ月」とお伝えしました。ここではその金額の根拠として、立ち退き料（退去費用）として支払うべき費用の内訳をご紹介していきます。
立ち退き料（退去費用）の内訳としては、以下が挙げられます。
○引越し先の家主に支払う敷金・礼金
○引越し先の不動産屋に支払う仲介手数料
○現在のアパートと引っ越し先アパートの賃料差額
○引っ越し費用
○インターネット回線を引越し先に移転する費用
○精神的なストレスに対する慰謝料・迷惑料
上記の費用をすべて合わせると、大体「賃料×4～6ヶ月」が立ち退き料（退去費用）の相場として算出できます。
ただし、繰り返しになりますが立ち退き料（退去費用）の金額に関しては法的な定めがないので、入居者との交渉次第で金額が変動する可能性が高いです。
アパート建て替え時の立ち退き交渉の流れ
続いて、アパート建て替えに入居者の方と行うことになる立ち退き交渉の流れについて見ていきましょう。
①入居者に立ち退きを申し出る（6ヶ月前までに）
まずは、既存アパートの入居者に対して立ち退きを文書で申し出ます。このとき、立ち退きが必要となる理由や経緯（アパート建て替え等）をしっかりと記載することが重要です。
なお、貸主が入居者に賃貸契約の解約を申し出てから、6ヶ月後に賃貸契約が終了となります。これは「借地借家法27条」に定められています。
そのため、アパートの建て替えスケジュールから逆算して、入居者の退去が必要な時期の6ヶ月前までには立ち退きの申し出を行なっておく必要があります。
②立ち退き料（退去費用）の交渉をする
入居者に立ち退きを申し出でを書面で行なったら、続いて実際に入居者の方々に会いに行きます。このとき、立ち退き料（退去費用）の交渉をしていくわけですが、交渉に入る前に口頭でしっかりと今回の立ち退き（退去）の経緯を入居者の方に説明しましょう。
また、貸主側の意見だけではなく、入居者側の意見にもしっかりと耳を傾けることが大切です。特に次の引越し先が見つけにくい入居者さんもいらっしゃいますので、そういった部分も個別に考慮しながら、立ち退き料（退去費用）の交渉に入ることが重要です。
なお、万が一裁判で争うことになったときに備えて、交渉の経緯を書面で残しておくことをおすすめします。
③交渉がまとまったら立ち退き手続きを行う
立ち退き料（退去費用）の交渉がまとまったら、立ち退き手続きに入ります。立ち退き手続きでは、以下のようなポイントを入居者の方々と擦り合わせましょう。
○部屋の掃除
○鍵の受け渡し
○敷金の精算方法
なお、貸主側の都合による立ち退きは通常の退去と異なるため、入居者の方が次の物件を探すサポートも貸主側がしてあげるなど、誠意のある対応を心がけましょう。
立ち退き交渉をスムーズに行うポイント
ここからは、アパートの建て替えの時に重要になる「立ち退き交渉」について、スムーズに行うポイントをご紹介していきます。
立ち退き理由を分かりやすく説明する
まずは、既存アパートの入居者に対して「立ち退き理由を分かりやすく説明する」ことが求められます。
入居者側の立場からすると「退去を突然言われた」ことになるので、真っ先に「なんで？」といった疑問が浮かぶと思います。また、それに伴って今後の引っ越しなどの手間や出費を考えると、どうしても家主に対し反発的な感情になってしまいます。
そんな入居者側の心情を理解したうえで、すこしでもトラブルなく退去に承諾してもらうためにも、分かりやすい立ち退き理由の解説が求められます。
原状回復を求めない
アパート建て替えに伴う立ち退き交渉をする際に、立ち退き料（退去費用）を少しでも抑えるポイントとして、入居者の方へ「原状回復を求めない」方法があります。
原状回復は、入居者にとっては負担が大きく、また場合によっては敷金から原状回復のための費用が引かれます。しかし、どのみちアパートを建て替えるのですから、入居者の原状回復を免除する代わりに、立ち退き料（退去費用）から相殺する形で交渉すると良いでしょう。
なお、預かっている敷金を先に返金してしまうことも、立ち退き料（退去費用）を抑えるという観点では効果的です。
難航する場合は「退去までの家賃を受け取らない」方法も
アパートの建て替えに伴う立ち退き交渉が難航してしまう場合は、「退去までの家賃を受け取らない」といった方法も存在します。
受け取らない家賃分を立ち退き料（退去費用）から相殺するかどうかは入居者との交渉次第ではありますが、入居者に退去を納得してもらうためにも、いろいろな交渉方法を用意しておくと良いでしょう。
それでもトラブルになるときは弁護士や専門家に相談
上記のようなポイントを踏まえて立ち退き交渉を行なっても、納得してもらえず入居者とのトラブルになってしまうケースも存在します。
もしも入居者とのトラブルに発展してしまったら、弁護士や専門家に相談することをおすすめします。なお、トラブルに発展してしまうことに備えて、交渉時のやりとりを書面で残しておくと良いでしょう。
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この記事では、アパートの建て替え時に必要となる「立ち退き料（退去費用）」について、立ち退き料（退去費用）が必要となる理由や費用相場、立ち退き交渉の流れやスムーズに行うポイントなどについて解説してきました。
アパートを建て替えて収益性を回復したい場合には、入居者の方々との立ち退き交渉は避けては通れません。だからこそ、ポイントを押さえて誠意のある対応を心がけましょう。
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＞＞3,000万円台で建築可能！アパート経営成功の鍵は初期費用の安さ｜エーエス・ライジング株式会社
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＞＞熊本県でアパートを建て替える費用相場はいくら？タイミングや注意点｜エーエス・ライジング株式会社
＞＞築50年アパートは問題だらけ！建て替えるメリット・デメリットや費用｜エーエス・ライジング株式会社
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