アパート建て替え費用の中身・内訳

アパートを建て替える際にかかる費用には、「新築費用」、「解体費用」、「退去費用」の3種類があります。

アパートの新築費用

まずもっとも分かりやすいアパート建て替えの費用として、「アパートの新築費用」があります。「アパートの新築費用」とは、既存アパートを解体後、新規でアパートを建てる費用になります。

「アパートの新築費用」の詳細は、またあとでご説明します。

既存アパートの解体費用

アパートの建て替えならではの費用が、「既存アパートの解体費用」です。「既存アパートの解体費用」とは、既に建っているアパートを解体し、撤去するための費用となります。

なお、木造アパート、鉄筋造アパート、鉄筋コンクリート造アパートによって、解体費用は異なります。

「既存アパートの解体費用」の詳細は、またあとでご説明します。

入居者の退去費用

「入居者の退去費用」も、アパート建て替えの際に発生する費用のひとつです。「入居者の退去費用」とは、既存アパートの入居者に対して、アパート建て替えに伴う退去（立ち退き）を交渉する際に発生する費用となります。

「入居者の退去費用」の詳細は、またあとでご説明します。

熊本県でアパートを建て替える費用相場

ここからは、熊本県でアパートを建て替える費用相場について解説していきます。

新築費用：1坪あたり70～100万円程度が相場

熊本県でアパートを建て替える場合、アパートの新築費用は「1坪あたり70～100万円（税別）」程度が相場となっています。

なお、木造と軽量鉄骨造でも費用が異なり、それぞれ以下のとおりです。

○木造：70～90万円（税別）／坪
○軽量鉄骨造：80～100万円（税別）／坪

例えば60坪のアパートを新たに建て替える場合、アパートの新築費用は以下のとおりです。

○木造アパートの新築費：4,200～5,400万円（税別）
○軽量鉄骨造アパートの新築費：4,800～6,000万円（税別）

解体費用相場：延床面積×解体坪単価

熊本県でアパートを建て替える場合、既存アパートの解体費用は「延床面積×解体坪単価」で導き出されます。

解体坪単価はアパートの構造によって、以下のように異なります。

○木造アパートの解体費：3万円～4万円（税別）／坪
○鉄骨造アパートの解体費：4万円～6万円（税別）／坪
○鉄筋コンクリート造アパートの解体費：4万円～10万円（税別）／坪

なお、60坪のアパートを建て替える場合の、それぞれの構造の解体費用は以下のとおりです。

○60坪の木造アパートの解体費：180～240万円（税別）
○60坪の鉄骨造アパートの解体費：240～360万円（税別）
○60坪の鉄筋コンクリート造アパートの解体費：240～600万円（税別）

退去費用相場：賃料×4～6ヶ月×入居者数

熊本県でアパートを建て替える場合、「入居者の退去費用」の考え方は以下のとおりです。

○賃料×4～6ヶ月×入居者数

例えば、月5万円のアパートで、入居者が5人だった場合、「20～30万円×5名」となるので、「100～150万円」程度の退去費用が想定されます。

なお、退去費用にはこれといった正解がなく、なかには「引っ越し代」や「移転先アパート賃料と現行アパート賃料の差額の1～1.5年分」を支払うケースもあります。

As・Risingなら3,000万円台でアパート建て替えが可能！

上記でご紹介したアパートを建て替える際に発生する費用3つを合わせると、60坪の木造アパートを建て替えた場合でも「4,800万円（税別）」程度は最低でも発生する可能性が高くなります。

そんななか、熊本県の住宅会社As・Risingでは、3,000万円台（税込）から木造アパートの建築が可能です。（木造アパート新築の場合）

たとえば他社平均とAs・Risingの建築費用を比べると、家賃4.2万円のアパート2年分の家賃に相当する800万円弱の差が、最低でも発生します。

なぜAs・Risingではこんなに安くアパート建築が可能なのかについては、以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞3,000万円台で建築可能！アパート経営成功の鍵は初期費用の安さ｜エーエス・ライジング株式会社

アパートを建て替える最適なタイミング

ここからは、アパートを建て替える最適なタイミングについて見ていきましょう。

築50年以上が経過している

築50年以上が経過しているアパートの場合、アパートの建て替えが推奨されます。

その理由としては、配管をはじめ建物のさまざまな箇所が寿命を迎えているので、不具合が発生するたびに修繕をしていると、修繕費用がかさんでしまいます。また、修繕してもすぐに別の場所で問題が発生してしまう可能性が高いので、築50年以上経過している場合はアパート自体を建て替えてしまうのがおすすめです。

築50年以上が経過しているアパートの建て替えについて詳しくは、以下の記事をご覧ください。

＞＞築50年アパートは問題だらけ！建て替えるメリット・デメリットや費用｜エーエス・ライジング株式会社

空室率が5割以上

一般的に、「空室率が5割以上」になったらアパートを建て替えるタイミングと言われています。

アパートを建て替える場合、先ほども解説した「入居者の退去費用（立ち退き料）」が発生します。「空室率が5割以上」であれば退去費用も抑えることができるので、アパートを建て替えやすいタイミングとなります。

間取りのデザインや設備が時代遅れになった

間取りのデザインや設備が時代遅れになってしまったアパートは、入居者のニーズと乖離が発生してくるため、自ずと入居率が下がってしまいます。

そのため、築年数が30年や50年以上経過し、間取りのデザインや設備などが時代遅れになったなと感じたら、アパートの建て替えを行なうことで入居率や収益率のアップが見込めます。

アパートを建て替える際の注意点

ここからは、アパートを建て替える際の注意点についても、簡単に解説していきます。

入居者の立ち退き交渉が発生する

アパートの建て替えは、新築の場合と異なり既存アパートに入居者が存在する場合があります。アパート建て替えに際し、既存アパートの入居者には退去してもらう必要がありますが、場合によってはその際の立ち退き交渉が難航する可能性もあります。

入居者への立ち退き交渉について詳しくは、以下の記事をご覧ください。

＞＞アパート建て替え時に必要な立ち退き料（退去費用）とは？相場や交渉手順｜エーエス・ライジング株式会社

アパートを新築するよりも費用がかかる

アパートの建て替えは、これまでご紹介してきたように、「アパートの新築費用」に加えて「既存アパートの解体費用」、「入居者の退去費用」が必要になります。

そのため、更地に新規でアパートを建てる場合に比べると、「既存アパートの解体費用」と「入居者の退去費用」が余分に必要となるので、その点は注意が必要です。

リフォームだと比較的早くメンテ・修繕が必要

築50年などの古いアパートの場合、フルリフォームをして内装を新しくするか、アパートごと建て替えてしまうか迷うオーナーさんも少なくないと思います。

フルリフォームで内装を新しくしたほうが費用的には安く済みますが、リフォームの場合だと建て替えに比べて早めにメンテ・修繕が必要となります。

築年数が経っているアパートの場合、水道管や共同スペースの設備などさまざまな部分が経年劣化していますので、総合的に判断するのであればリフォームよりも建て替えのほうがメリットが大きい場合もあります。

建て替え中は家賃収入が発生しない

アパートを建て替える場合、建て替え工事中は当然ですが家賃収入は入ってきません。そのため、アパートの建て替えは、しっかりと計画をたてた上で、無理なく行なうことが大切です。

As・Risingなら3,000万円台でアパート建て替えが可能！

この記事では、熊本県でアパートを建て替える場合の費用相場や、費用の中身（内訳）、アパートを建て替える最適なタイミングや注意点などについて解説してきました。

今回ご紹介したアパートを建て替える費用相場で計算すると、60坪の木造アパートを建て替える場合の必要な予算は、大体「4,800万円（税別）」程度です。

熊本県の住宅会社As・Risingでは、3,000万円台（税込）から木造アパートの建築が可能です。（木造アパート新築の場合）

たとえば他社平均とAs・Risingの建築費用を比べると、家賃4.2万円のアパート2年分の家賃に相当する800万円弱の差が、最低でも発生します。

As・Risingが3,000万円台（税込）でアパートを建築可能な理由については、以下の記事をご覧ください。

＞＞3,000万円台で建築可能！アパート経営成功の鍵は初期費用の安さ｜エーエス・ライジング株式会社

また、アパートの建て替えをご相談したい方は、As・Risingまでお気軽にご相談ください。