変動金利？固定金利？住宅ローン初心者のための基礎知識

豆知識

2025.03.07

そもそも住宅ローンってなに？

家（マイホーム）は、何千万円もする高額な買い物です。この住宅の購入資金として、金融機関から借りるお金が「住宅ローン」です。

「住宅ローン」を借りたあとは、その何千万円というお金を、月々払いで返済していくことになります。このとき、「住宅ローン」には金利（利息）がつくことも忘れてはいけません。

住宅ローンの金利（利息）は2種類

住宅ローンの金利（利息）には、主に「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。

なお、金利は基本的にお金を借りる側が選択することができますので、それぞれのメリット・デメリットをしっかり把握して選ぶようにしましょう。

変動金利（全期間変動金利）

変動金利とは、返済期間中に金利が変動していくタイプで、金融市場の短期金利と連動しています。金利は半年に1回（年2回）見直されますが、毎月の返済額が見直されるのは5年毎になっています。

金利が下がる場合は返済額が減りますし、金利が上がれば返済額が増えることになります。

なお、金利が見直されて上がる場合は、返済額の1.25倍（125%）までという上限値が決まっています。つまり、月々の返済が10万円だったとすると、どんなに金利が上がっても12万5千円を超えることはないということです。

ただし、仮に金利が125%を超えて135%などに上昇してしまった場合、上限を超えた10%分は次回の返済額の見直し時に繰り越されることになります。

●変動金利のメリット

○基本となる金利は固定金利よりも低めに設定されている。
○金利が上昇さえしなければ、ずっと低金利のまま返済を続けることができる。

●変動金利の デメリット

○将来的に、金利が上昇してしまうリスクがある。
○金利が上昇してしまった場合、返済額が増えて家計を圧迫してしまう危険がある。

固定金利

固定金利とは、ローン借り入れ時から一定期間、金利が変わらず固定されるローンのことを指します。この金利が固定される一定期間とは、以下2つのタイプにより異なります。

●全期間固定金利型
全期間固定金利型は、返済期間中ずっと金利が固定されるタイプのローンです。全期間固定金利型を選ぶメリットとしては、計画的な返済を行いやすい点や、市場金利の動向に一喜一憂する必要がなくなる点が挙げられます。

●固定金利期間選択型
固定金利期間選択型は、3年、5年、10年といった具合に、金利の固定期間を選択できるタイプのローンです。選択した固定期間が終了した時点で、改めて「変動金利」か「固定金利期間選択型」かを選ぶことができるため、自由度は高くなっています。ただし、固定金利期間中に、変動金利への変更は行なえません。

●固定金利のメリット

○市場金利の動向に左右されずに済む。
○あらかじめ決めておいた返済計画のもとに返済できる。

●固定金利のデメリット

○変動金利に比べて、金利が高めになっている。
○金利の変動で低金利になった場合、変動金利よりも損をする。

公的ローンの種類

ローンには、金利の他にも「公的ローン（公的融資）」と「民間ローン（民間融資）」という2種類が存在しています。

ここでは、公的機関が行う融資である「公的ローン（公的融資）」の種類について解説します。

財産融資

財形融資は、1年以上「財形貯蓄」を続けていて、貯蓄残高が50万円以上ある人を対象とした融資です。財形貯蓄残高の10倍の額以内で、最高4000万円までが融資額の条件になっています。

なお、金利は5年ごとに適用金利が見直される「5年固定金利型」です。

自治体融資

自治体融資は、全国の地方自治体が行う融資のことを指します。ただし、全ての自治体が融資を行っているわけではありません。

実施している自治体では、融資の条件として

○一定期間以上の居住・勤務
○一定の金額以下の収入

といった事柄を定めているケースが多いです。

民間ローンの種類

ここでは、民間機関（都市銀行、地方銀行、生命保険会社、ノンバンクなど）が行う融資である「民間ローン（民間融資）」の種類について解説します。

提携ローン

提携ローンとは、ローンを申し込む人の勤務先や不動産会社と、金融機関が提携して住宅ローンを提供することを指します。提携ローンは、金利優遇を受けられるといったメリットも存在しますが、利用できる金融機関が限られるといったデメリットもあります。

非提携ローン

非提携ローンとは、上記でご紹介した提携ローン以外の住宅ローンのことを指しています。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方式には、以下で紹介する「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。

元利均等返済

「元利均等返済」とは、簡単に言ってしまうと毎月同額を返済していく方法です。返済額は元金分と利息分で構成されますが、毎月その割合だけが変化して、返済額自体は変わりません。

「元利均等返済」は返済計画を立てやすいというメリットはあるものの、総返済額は次で紹介する元金均等返済よりも多くなってしまいます。

元金均等返済

元金均等返済とは、元金分の返済額は毎月同額で、その返済額に対して利息分を上乗せして返済していく方法です。つまり、住宅ローンの元金分を毎月着実に減らしていけるため、トータルでの返済額は「元利均等返済」よりも少なくて済みます。

その代わり、元金が多い返済初期は、利息も多くなるので返済額の負担が多くなってしまうといったデメリットもあります。

住宅ローン手続きの一般的な流れ

ここからは、住宅ローンの手続きの流れやポイントを段階ごとにご紹介し、スムーズな手続き進行のためのコツも合わせて解説します。

住宅ローン手続きの全体像

一般的な住宅ローンの手続きは、以下の流れに沿って進められます。

①事前準備・情報収集
②仮審査の申込み
③本審査と必要書類の提出
④融資実行と契約手続き
⑤返済計画の策定と返済開始

各ステップで求められる書類や注意点を事前に把握しておくことで、審査がスムーズに進み、融資実行までの期間を短縮することが可能になります。

1. 事前準備と情報収集

●自分の資金計画を見直す
住宅ローンの申し込みに先立ち、まずは自身の収支状況や貯蓄、将来的な収入の見通しなどをしっかりと確認しましょう。これにより、借入可能額や返済計画の目安を把握することができます。

●金融機関や住宅ローン商品の比較検討
各金融機関や住宅ローンの商品の金利、返済方法、手数料などは異なります。インターネットの比較サイトやセミナー、ファイナンシャルプランナーのアドバイスを活用し、自分に合ったローンを見つけることが大切です。
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2. 仮審査の申込み

●仮審査の目的
仮審査は、本申し込みの前段階として、金融機関が借り手の返済能力や信用情報を簡易に確認するプロセスです。ここでの審査結果は、本審査の際の参考資料となります。

●必要書類の準備
仮審査には、以下のような基本書類が必要です。

○本人確認書類：運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど
○収入証明書：源泉徴収票、確定申告書、給与明細など
○勤務先情報：勤務先の在籍証明書や雇用契約書

この段階でしっかりと書類を整えることで、仮審査通過の可能性が高まります。

3. 本審査と必要書類の提出

●詳細な審査プロセス
仮審査が通過すると、本審査の申込みに進みます。本審査では、より詳細な情報を金融機関に提出し、返済能力や物件の担保価値などが精査されます。金融機関によっては、現地調査や追加の書類提出を求められる場合もあります。

●提出書類の例
本審査で求められる主な書類は以下の通りです。

○物件に関する書類：売買契約書、物件の登記簿謄本、建物図面など
○資産状況の書類：預金通帳、その他の借入状況が分かる資料
○その他の補足資料：家族構成やライフプランに関する情報

正確な書類の提出と迅速な対応が、審査通過への大きなカギとなります。

4. 融資実行と契約手続き

●審査結果の通知と契約の流れ
本審査が無事に完了すると、金融機関から融資実行の可否について通知が届きます。承認された場合は、正式なローン契約の手続きに進みます。契約内容の確認や、今後の返済計画の最終調整が重要です。

●契約前のチェックポイント
○金利の固定・変動の選択：将来の金利変動リスクを考慮し、自分に合ったタイプを選びましょう。
○返済シミュレーション：金利や返済期間を変えたシミュレーションで、無理のない返済計画を立てます。
○諸費用の確認：登記費用や保証料、事務手数料など、融資実行前後に必要となる費用も把握しておくことが大切です。

5. 返済計画の策定と返済開始

●融資実行後の流れ
契約が完了すると、実際に融資金が口座に振り込まれ、物件の引き渡しが行われます。その後は、毎月の返済がスタートします。返済開始後も、定期的に家計の見直しを行い、計画通りに返済できているかを確認することが求められます。

●返済計画の見直しポイント
○ライフイベントの変化：結婚、出産、転職など、生活環境の変化に合わせて返済計画を柔軟に見直す必要があります。
○金利の動向：変動金利型の場合、定期的な金利チェックが重要です。状況に応じて、固定金利への切り替えや繰り上げ返済も検討しましょう。

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